Právo nahlížet do dokladů SVJ: kdy má vlastník silnou pozici

Vlastnice jednotky žádala nahlédnutí do konkrétních dokumentů SVJ, včetně pojistné smlouvy, podkladů k odměnám orgánů, dokumentace ke sporům, evidenčního listu a rozúčtování služeb. Nižší soudy část požadavků zamítly, ale Nejvyšší soud zrušil zamítavé výroky a zdůraznil široké kontrolní právo vlastníka.

U sporů o nahlížení do dokumentů SVJ podle § 1179 soud vychází z toho, že jde o široké kontrolní právo vlastníka jednotky zahrnující i hospodaření, ale jeho konkrétní výkon může být upraven stanovami; současně se zkoumá poctivost výkonu práva a možnost námitky zjevného zneužití práva.

Soud výslovně uvedl, že platnost rozhodnutí výboru lze posuzovat jen v řízení o neplatnosti rozhodnutí podle § 258 a násl. o. z., a že oprávněná osoba se může domáhat neplatnosti jen při důležitém důvodu.

Platnost rozhodnutí výboru SVJ se neřeší obecně, ale jen v řízení o neplatnosti rozhodnutí; aktivně legitimován je vlastník jednotky, výjimečně jiná osoba se zájmem hodným právní ochrany, a neplatnost lze vyslovit jen při důležitém důvodu.

Z rozhodnutí plyne, že navrhovatelka se domáhala neplatnosti usnesení o nových stanovách; soud prvního stupně jí vyhověl, odvolací soud návrh zamítl a Nejvyšší soud následně zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a věc vrátil.

Případ ukazuje procesní vzorec přezkumu platnosti usnesení shromáždění vlastníků podle § 1209 odst. 1 o. z.: soudy řeší, zda byl návrh podán včas a zda je dán důležitý důvod pro přezkum; rozhodující může být výklad stanov o zastoupení na shromáždění a následný výpočet potřebné většiny.

Dovolací soud zrušil zamítavá rozhodnutí nižších soudů; rozhodující bylo, zda žalovaný splnil povinnost umožnit reálné seznámení s podklady a zda bylo dostatečné oznámení o nahlížení.

U práva na doložení podkladů a umožnění pořízení kopií soudy řeší, zda byla splněna povinnost umožnit reálné seznámení s podklady; samotné doručení dokladů zákon nevyžaduje a místo/čas zpřístupnění může určit statutární orgán, pokud to není upraveno zákonem nebo stanovami.

Dovolání bylo odmítnuto a odvolací závěr zůstal v platnosti; soud zároveň uvedl, že žalobci nevyužili procesní instituty k zachování dokumentace a že část požadavků nebyla opřena o povinnost žalovaného mít doklady k dispozici.

Případ ukazuje, že u sporu o nahlížení do dokladů SVJ soudy zkoumají nejen samotné právo vlastníka podle § 1179 o. z., ale i to, zda žalovaný doklady skutečně má nebo má povinnost je uchovávat; pokud dokumenty nejsou k dispozici nebo už je nebylo třeba archivovat, žaloba v tomto rozsahu neuspěje. Pro zachování dokumentace v průběhu řízení proto mohou být důležité procesní nástroje k zajištění důkazu.

Odvolací soud změnil rozsudek tak, že žalobu v části zamítl, a Nejvyšší soud tento postup v napadeném rozsahu potvrdil nebo dovolání odmítl; současně zůstalo zachováno jen to, co odvolací soud potvrdil ve vztahu k opravným vyúčtováním.

Případ ukazuje, že při sporu o podklady k vyúčtování soudy rozlišují mezi jednotlivými roky a nároky podle toho, zda existoval zákonný podklad a zda byla možnost do podkladů fakticky nahlédnout; u části nároků může být rozhodující i časová působnost zákona a předchozí nabídka nahlédnutí.