Vyúčtování SVJ: jaké námitky soudy berou vážně

Nejvyšší soud potvrdil, že se přiměřeně použije § 260 o. z. ve spojení s § 1221 o. z., a současně ponechal v platnosti závěr, že vlastník jednotky může být na shromáždění zastoupen jinou osobou.

U přezkumu usnesení shromáždění SVJ soud nejprve zkoumá procesní podmínky podle § 1209 odst. 1 o. z. (včasnost, aktivní legitimaci přehlasovaného vlastníka a důležitý důvod), ale i při zjištěném porušení stanov nemusí neplatnost vyslovit, pokud podle soudu nejde o závažný zásah do práv.

Z rozhodnutí plyne, že žalobci se domáhali zpřístupnění účetních podkladů podle § 1179 o. z. a případně obnovení průkaznosti účetnictví, ale Nejvyšší soud jejich dovolání odmítl; prakticky tak uspěl žalovaný, protože napadené rozhodnutí nebylo dovoláním zvráceno.

V tomto typu sporu soud pracuje s tím, že vlastník jednotky může požadovat zpřístupnění účetních podkladů SVJ podle § 1179 o. z.; pokud však dovolací soud dovolání odmítne, praktický výsledek zůstává na straně SVJ a žalobce neprosadí změnu napadeného rozhodnutí.

Nejvyšší soud uzavřel, že předložené vyúčtování nebylo řádné, protože neobsahovalo výši zaplacených záloh a nedoplatek byl vyčíslen až v nepodepsaném a nedatovaném dokladu.

Soud u vyúčtování zkoumal, zda je řádné a kontrolovatelné. Chybějící zaplacené zálohy a dodatečný nepodepsaný výpočet nedoplatku oslabily nárok založený na vyúčtování.

Nejvyšší soud uzavřel, že v řízení o zaplacení příspěvků na správu domu a pozemku nejsou pro závěr o povinnosti vlastníka platit příspěvky ve výši stanovené shromážděním významné otázky hospodaření společenství; nejde o vady, které by způsobily, že se na rozhodnutí shromáždění hledí, jako by nebylo přijato.

V řízení o zaplacení příspěvků na správu domu a pozemku soud neřeší obecné námitky proti hospodaření SVJ; rozhodné je, zda existuje závěr o povinnosti vlastníka platit příspěvky ve výši stanovené shromážděním, a vady, které by způsobily, že se na rozhodnutí shromáždění hledí, jako by nebylo přijato, zde významné nejsou.

Dovolací soud zrušil zamítavá rozhodnutí nižších soudů; spor se točil kolem toho, zda žalovaný splnil povinnost umožnit žalobci reálně seznámit se s podklady k vyúčtování a zda odvolací soud dostatečně vypořádal dovolací námitky.

U sporu o vyúčtování služeb soudy řeší, zda vlastníkovi bylo reálně umožněno seznámit se s podklady podle § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.; samotné tvrzení, že podklady byly k dispozici v určitém místě a že vlastník možnost nevyužil, nemusí samo o sobě stačit, pokud jsou napadeny způsob a dostatečnost vyrozumění a vypořádání námitek.

Odvolací soud zčásti změnil rozsudek soudu prvního stupně a žalobu zamítl; Nejvyšší soud pak dovolání proti této části zamítl a v jiné části odmítl.

Ve sporu o pokutu z prodlení za vyúčtování služeb soud odděluje jednotlivé roky a jednotlivé povinnosti; úspěch závisí na časové použitelnosti zákona a na tom, zda už bylo prokázáno zpřístupnění podkladů nebo vyřízení reklamace.

Soud dospěl k závěru, že pro tento typ sporu je v prvním stupni věcně příslušný okresní soud, nikoli krajský soud.

U sporů o zaplacení příspěvků na správu domu a pozemku a úhrad za služby soud posuzuje jako rozhodné, že jde o běžný občanskoprávní spor o plnění; samotná skutečnost, že výše plateb byla dříve stanovena rozhodnutím shromáždění SVJ, ještě nečiní z věci spor o jednání shromáždění.

Uspěl v části, kde Nejvyšší soud dovodil, že za prodlení s plněním příspěvku a úhrad za služby náleží úroky z prodlení, nikoliv poplatek z prodlení. V části týkající se zaplacení částky 73.191,- Kč dovolání odmítl.

U prodlení člena společenství s příspěvky na správu domu a úhradami za služby soud rozlišuje mezi úroky z prodlení a poplatkem z prodlení; pro tento typ dluhu platí úroky z prodlení, nikoliv poplatek z prodlení.

Soud uzavřel, že společenství vlastníků bylo oprávněno rozhodnout o zajišťování služeb a že při neplacení může služby některé z nich odepřít; zároveň dovodil, že dluhy předchozího vlastníka přešly na žalobkyni i při dobrovolné dražbě.

Pokud shromáždění přijme rozhodnutí o způsobu zajišťování služeb a vlastník nehradí platby řádně, může SVJ služby některé z nich odepřít; současně se na nového nabyvatele mohou přenést dluhy za příspěvky a služby i při dobrovolné dražbě.